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內(nèi)房股整體走強(qiáng)。

此前較長時(shí)間整體不受港股市場“待見”的內(nèi)房股，2026年以來表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，不僅股價(jià)明顯跑贏了港股市場平均水平，還獲得包括南向港股通等資金的青睞。

上述現(xiàn)象背后的原因幾何？

港股內(nèi)房股受到資金追捧

盡管仍面臨諸多不確定性，不少港股內(nèi)房股已開始受到資金的追捧。這里面，2026年以來南向港股通資金對不少內(nèi)房股加倉跡象比較明顯，某種程度上折射出二級市場上不少資金對于內(nèi)房股的態(tài)度趨暖。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2026年以來，在中華內(nèi)房股指數(shù)30只成份股中，有18只成份股背后的港股通持股數(shù)量出現(xiàn)提升，占比達(dá)六成。

比如港股通2026年2月10日持有的華潤置地股票數(shù)量為8.39億股，較2025年底增長逾8000萬股，其間港股通持股占比由10.52%提升至11.75%，港股通持股占比累計(jì)提升超過1個(gè)百分點(diǎn)。

中國海外發(fā)展、新城發(fā)展等港股在上述期間也獲得港股通加倉。數(shù)據(jù)顯示，2025年底港股通持有的中國海外發(fā)展股票數(shù)量為6.02億股，至2026年2月10日達(dá)7.36億股，其間持股量累計(jì)增長1.34億股，持股比例則由5.49%提升至6.72%；2025年底港股通持有的新城發(fā)展股票數(shù)量為14.07億股，至2026年2月10日達(dá)14.8億股，其間持股量累計(jì)增長逾7000萬股，持股比例由19.91%提升至20.94%。

此外，上述期間內(nèi)，建發(fā)國際集團(tuán)、龍光集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等港股也不同程度獲得南向港股通資金加倉。

從股價(jià)表現(xiàn)上看，表征內(nèi)房股整體表現(xiàn)的中華內(nèi)房股指數(shù)2026年以來累計(jì)上漲逾13%，明顯跑贏同期恒生指數(shù)6.38%的漲幅，以及同期恒生中國企業(yè)指數(shù)3.98%的漲幅。具體個(gè)股來看，中國金茂、綠城中國、中國海外宏洋集團(tuán)等內(nèi)房股2026年以來累計(jì)漲幅已經(jīng)超過三成，另有多股年內(nèi)累計(jì)漲幅超過兩成。

政策與市場信心提振

港股市場上的多只內(nèi)房股獲得資金青睞，背后離不開樓市政策的優(yōu)化以及市場上出現(xiàn)的一些回暖信號。

此前，有市場消息指出，房企已不被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)。不過，部分出險(xiǎn)房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。自2020年8月開始，監(jiān)管部門要求部分房企定期上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)，其目的是限制房企有息負(fù)債規(guī)模增長、限制房企規(guī)模激進(jìn)擴(kuò)張。此外，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下發(fā)最新的政策指導(dǎo)。核心是對已經(jīng)進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的項(xiàng)目，符合一定條件和標(biāo)準(zhǔn)的，可在原貸款銀行進(jìn)行展期。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，目前房地產(chǎn)仍在深度調(diào)整階段，金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒濃厚，對地產(chǎn)相關(guān)投資仍然十分謹(jǐn)慎，短期內(nèi)融資環(huán)境難發(fā)生明顯變化。但是，房地產(chǎn)行業(yè)新融資模式正在形成。其中，在融資方面的重要變化是“推行主辦銀行制”，一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司合理融資需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“白名單”項(xiàng)目貸款接續(xù)政策，是房地產(chǎn)融資支持制度的優(yōu)化完善，能夠暢通房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道，有效緩解項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力，支持項(xiàng)目建成交付，有利于增強(qiáng)各方主體信心，穩(wěn)定市場預(yù)期。這反映出，面對房地產(chǎn)市場下行，銀行和企業(yè)共渡難關(guān)、著眼于更長的周期，而不是當(dāng)下。下一步的主辦銀行制、項(xiàng)目公司制，本質(zhì)上也是要建立銀行和企業(yè)之間這種共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的金融新模式，即合格項(xiàng)目獲得銀行“白名單”授信，銀行“白名單”授信支持合格項(xiàng)目。

2026年以來，房地產(chǎn)企業(yè)正加緊“融資”且方式多樣，其中有增發(fā)、配股等上市公司再融資動(dòng)作，也有民營房企海外高息發(fā)債。除了房企融資等相關(guān)政策存在優(yōu)化預(yù)期，進(jìn)入2026年多個(gè)重點(diǎn)城市的二手房市場表現(xiàn)活躍，也給市場帶來一定的信心?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，今年1月全國各個(gè)城市的新房和二手房市場呈現(xiàn)分化走勢，其中二手房市場回暖，13個(gè)重點(diǎn)城市1月成交面積環(huán)比和同比分別增長16%和33%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，重點(diǎn)城市的二手房市場仍呈現(xiàn)較明顯的結(jié)構(gòu)化與季節(jié)性特征，目前仍難言市場已“止跌回穩(wěn)”，但市場在“淡季”實(shí)現(xiàn)增長，還是給市場帶來一些信心。

中指研究院高級分析師孟新增表示，進(jìn)入2026年，政策層面釋放出清晰的“穩(wěn)預(yù)期”信號，年初已有多項(xiàng)具體措施落地，包括換房退稅政策延長、“白名單”項(xiàng)目貸款展期及結(jié)構(gòu)性降息、支持城市更新等，旨在從需求端與融資端協(xié)同發(fā)力，提振市場信心。整體來看，房地產(chǎn)政策已進(jìn)入以“穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時(shí)間”為目標(biāo)的新階段。市場方面，2月份受春節(jié)假期影響，樓市銷售節(jié)奏或?qū)㈦A段性放緩。但展望后市，隨著核心城市2025年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，加之部分房企預(yù)計(jì)在春節(jié)前加大促銷力度提前蓄客，3月市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情依然值得期待。摩根大通發(fā)布研究報(bào)告預(yù)計(jì)，港股市場的內(nèi)房股在4月下旬前將保持韌性，但波動(dòng)性仍較高。

校對：姚遠(yuǎn)