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2月25日，上海市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（簡稱“滬七條”），促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同日，廣州市核心區(qū)珠江新城馬場地塊以236億元成功出讓，該地塊住宅部分成交樓面價(jià)刷新了廣州紀(jì)錄。

兩大一線城市的地產(chǎn)市場變化引人注目。廣州馬場地塊競拍是市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)，上?！皽邨l”則是政策主動的“精準(zhǔn)托舉”。不同的路徑顯示出，2026年中國樓市一線城市核心資產(chǎn)將出現(xiàn)筑基復(fù)蘇。

上海出臺的“滬七條”，限購、公積金與房產(chǎn)稅等維度協(xié)同發(fā)力，精準(zhǔn)激活需求基本盤，打通置換鏈條，緩解存量流通壓力，帶動增量市場?！皽邨l”調(diào)減住房限購政策，將外環(huán)內(nèi)非滬籍購房社?；騻€(gè)稅繳納年限要求縮短至1年，同時(shí)允許滿3年者增購一套，降低了新市民、新人才等剛需客戶的首次置業(yè)門檻。

事實(shí)上，七大政策覆蓋非滬籍與滬籍家庭、多子女家庭、城市基礎(chǔ)服務(wù)從業(yè)者等不同群體，兼顧剛需、改善、職住平衡等多種需求，將進(jìn)一步釋放市場潛在需求。

數(shù)據(jù)顯示，目前上海非戶籍人口達(dá)983.49萬人，占常住人口約40%。這些在上海有穩(wěn)定工作的新市民是剛需客戶，但在過去幾年處于觀望狀態(tài)，或者是受資格不足限制，積壓了較大的剛性需求。外環(huán)內(nèi)則是二手房供給與剛需購房為主，這意味著松綁新市民正好激活外環(huán)內(nèi)的二手房市場，滿足新市民和新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求。

激活并消化當(dāng)前上海二手房庫存，也有利于推動“賣舊買新”“賣小買大”置換循環(huán)順暢運(yùn)轉(zhuǎn)，釋放出更多改善性增購需求以及置換升級需求。既能修復(fù)市場預(yù)期，也會加速二手房與新房聯(lián)動循環(huán)。上海作為一線城市，自2016年起制定了嚴(yán)格限購政策，以避免過多投資性需求刺激房價(jià)上漲失控?！皽邨l”意味著政策周期正在向“精準(zhǔn)寬松”轉(zhuǎn)變。

廣州馬場地塊處于珠江新城、琶洲CBD、廣州國際金融城的幾何中心，是廣州CBD內(nèi)僅存的大面積未開發(fā)地塊，被稱為珠江新城最后一塊待開發(fā)的“寶地”。該項(xiàng)目地處傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，其住宅部分成交樓面價(jià)創(chuàng)下廣州新紀(jì)錄，豪宅市場向來是樓市的風(fēng)向標(biāo)，馬場地塊的出讓對廣州高端住宅市場及土地市場的信心提振有重要作用。

馬場地塊經(jīng)過激烈的市場競爭并創(chuàng)下新紀(jì)錄的樓面價(jià)，向市場傳遞出明確的信息，開發(fā)商敢于高價(jià)拿地，是基于對珠江新城東區(qū)未來價(jià)值的看好，作為一線城市的廣州，其核心區(qū)的價(jià)值依然堅(jiān)挺，資本的信心依然存在。因此，此次土拍不僅直接利好周邊及廣州豪宅市場，還會提振高端購買力的信心，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。

一線城市一直是中國樓市的風(fēng)向標(biāo)。上海作為限購最嚴(yán)格的城市之一，通過放松限購釋放合理需求，考慮到過去幾年需求的積壓與供給的減少，此舉或?qū)行信e市場。廣州則通過城市核心地段的市場價(jià)值確認(rèn)，向整個(gè)市場傳導(dǎo)信心。

在過去，一線城市的政策變動或出現(xiàn)地王，都會引發(fā)市場過度反應(yīng)。現(xiàn)在，我國市場已經(jīng)進(jìn)入理性的狀態(tài)，一系列政策將會改善市場預(yù)期，且是由核心資產(chǎn)與政策紅利共同驅(qū)動的整體市場企穩(wěn)與“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”。