證券時報網(wǎng)
阮潤生
2026-02-27 21:24
隨著首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs產(chǎn)品陸續(xù)申報并獲受理，市場普遍期待，該類REITs產(chǎn)品鑄造不動產(chǎn)市場定價之錨。
經(jīng)過前期發(fā)展，我國已積累了大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)，蘊藏著巨大的價值潛能。在當前我國經(jīng)濟增長動能從大規(guī)模投資拉動向更注重效率與創(chuàng)新的新模式轉(zhuǎn)變之際，如何盤活巨量社會存量資產(chǎn)，提升資源配置效率是一道必答題。
在業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)不動產(chǎn)REITs適時推出為房地產(chǎn)行業(yè)開啟了轉(zhuǎn)型再出發(fā)的新機遇。
商業(yè)不動產(chǎn)REITs通過實現(xiàn)成熟資產(chǎn)的上市退出，為開發(fā)企業(yè)提供了重要的資金回籠渠道和資產(chǎn)循環(huán)模式，極大地鼓勵和促進了從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理者+服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型。這有利于企業(yè)更專注于提升運營管理能力，實現(xiàn)輕資產(chǎn)管理模式的專業(yè)化發(fā)展，推動房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式落地完善，促使資產(chǎn)市場供給變得更加活躍、健康。
更為重要的是，商業(yè)不動產(chǎn)REITs將為不動產(chǎn)市場提供至關(guān)重要的“定價之錨”。長期以來，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)市場缺乏公開、透明、連續(xù)的市場化價格發(fā)現(xiàn)機制。商業(yè)不動產(chǎn)REITs作為在公開市場交易的標準化金融產(chǎn)品，其二級市場交易價格和估值水平基于資產(chǎn)底層運營現(xiàn)金流，是由廣大投資者共同判斷形成的公開信號。
中信證券相關(guān)業(yè)務(wù)負責人表示：“這為同類非上市商業(yè)資產(chǎn)提供了可參考、可比較的估值基準，極大地提升了整個商業(yè)不動產(chǎn)市場的價格透明度與定價科學(xué)性，有助于形成理性的投資預(yù)期，引導(dǎo)資本更有效地識別和配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對穩(wěn)定和促進商業(yè)不動產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展具有基礎(chǔ)性作用?！?/p>
公開資料顯示，首批項目運營成熟，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。其中，央企保利發(fā)展項目底層資產(chǎn)位于廣州、佛山區(qū)域，扎根粵港澳大灣區(qū)核心城市。上海市重點國企上海地產(chǎn)、錦江國際集團、陸家嘴集團申報的項目資產(chǎn)業(yè)態(tài)多元，包括商業(yè)綜合體、辦公和酒店資產(chǎn)，坐落于所在城市核心商圈。國際知名不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司凱德申報項目底層資產(chǎn)位于深圳、四川綿陽的核心地段，資產(chǎn)運營年限大多已滿10年，出租率在區(qū)域內(nèi)處于較高水平。
商業(yè)不動產(chǎn)REITs將具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為標準化、可上市交易的金融份額，將回收資金重新投入科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級等新質(zhì)生產(chǎn)力的培育與發(fā)展中，打通了盤活存量與引導(dǎo)資金投向新發(fā)展領(lǐng)域的通道，可實現(xiàn)生產(chǎn)要素更高效的良性循環(huán)。
“商業(yè)不動產(chǎn)REITs不再是單純的融資工具范疇，已然成為優(yōu)化存量資源配置、承載經(jīng)濟增長動能轉(zhuǎn)型和服務(wù)國家發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力戰(zhàn)略的關(guān)鍵金融基礎(chǔ)設(shè)施和利器。”相關(guān)專家向記者表示。
事實上，隨著低利率環(huán)境的持續(xù)，資產(chǎn)配置的底層邏輯正在發(fā)生改變，保險、養(yǎng)老金等機構(gòu)資金對能夠提供穩(wěn)定、長期且有抗通脹屬性的收益資產(chǎn)需求迫切，這為商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出提供了有利條件。
商業(yè)不動產(chǎn)REITs以其高比例分紅、與股債相關(guān)性較低的特性，成為匹配這類長期資金需求的理想標的。與此同時，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)市場經(jīng)歷周期調(diào)整，部分領(lǐng)域估值已進入具有長期吸引力的區(qū)間，配置安全邊際凸顯。
創(chuàng)新既要敢闖敢試、勇毅前行，又要嚴守合規(guī)底線。受歷史因素影響，商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域合規(guī)手續(xù)缺失的情況在行業(yè)內(nèi)較為普遍，項目推進過程中，不僅需要把握參與主體和底層資產(chǎn)合規(guī)的問題，也要把握產(chǎn)品發(fā)行交易和底層資產(chǎn)運作治理合規(guī)問題，還要把握產(chǎn)品全環(huán)節(jié)信息披露以及資金與分配等合規(guī)問題。
證券時報記者從監(jiān)管部門了解到，在商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核過程中，合規(guī)性仍然是根本要求。同時，也需要考慮歷史背景下的實際情況和市場發(fā)展建設(shè)需求。一方面，要合理判斷問題的重大性，評估問題性質(zhì)與影響大小，不因個別細枝末節(jié)的瑕疵或?qū)ν顿Y者影響較小的問題，對項目推進形成實質(zhì)性障礙。另一方面，體現(xiàn)審核實踐的建設(shè)性導(dǎo)向，不簡單作出“行”或“不行”的結(jié)論，而要實事求是、綜合考量市場主體的歷史情況與實際狀況。對存在障礙的事項，在嚴守法律法規(guī)和監(jiān)管底線的前提下，提出合規(guī)可行的優(yōu)化路徑與解決方案，引導(dǎo)市場參與主體達成合規(guī)要求，最終服務(wù)于市場的健康長遠發(fā)展。
嚴而有度、嚴而有方、嚴而有效，以市場化、法治化的方式深化改革是商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場建設(shè)的基調(diào)。在筑牢風險防線的同時，為市場活力打開空間，實現(xiàn)規(guī)范與發(fā)展的動態(tài)平衡。
市場人士普遍期待，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出將進一步健全多層次資本市場體系。未來，在制度保障與市場協(xié)同推動下，更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)有望通過REITs對接資本市場，有效拓寬實體經(jīng)濟融資渠道，為推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。
